在一个多月前，艳姐和大家分享了华润置地和建发在北京“干”起来的事情：
两家房企都在北京海淀区打造了高端项目，仅一街之隔——
一个是华润臻澐，另一个则是建发海晏
两家房企的产品力大家也是有目共睹，前期相关的设计方案和效果图出来，也是各有千秋，形成了双峰对峙的格局。
建发海晏率先在6月12日开盘。3天后，华润臻澐也开盘了。虽然当时双方对外宣传都说自己销售火爆，但大家都懂如今的营销套路，最能还原项目真实热度的，还是要看——
网签数据
因为差不多的开盘时间，差不多一个月后的网签数据，就已经能看出两个项目真实销售状况。
这样的同台竞技，最终总会有赢家和输家。赢家再接再厉；而输家，则要总结经验教训，甚至可能对内部“动手”，然后再奋力追赶。
今天艳姐就和大家简单说说此次事件，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。
01
荣光和泪水
时间倒回到今年1月。
当时北京海淀两宗相邻的两宗地块同时开拍，其中东地块经过惨烈的近250轮竞价，被建发拿下：
成交价90.4亿元，溢价25%，折合楼面价约95062元/㎡，刷新了当时北京土地单价纪录，这个地块之上也就是如今的建发海晏。
一街之隔的西地块经过近200轮的竞价，由华润置地+招商蛇口+中铁置业联合体拿下：
成交价92亿，楼面价近9万/㎡，地块之上的项目也就是如今的华润臻澐。
可以看到，建发地块的楼面价还是比华润置地贵出约6000元/㎡，最终项目在对外出售时，建发海晏比华润臻澐高出约8200元/㎡。
当然， 如今客户对于价格是非常敏感的，尤其两个项目这么近，客户也难免会有比较，于是双方在价格上的博弈之战也是愈演愈烈。
建发给出92折折扣，华润置地则给出了最低86折，再送10万车位券......
双方不甘示弱，简直就是咬牙不放松，不给一丝喘息的机会，之前甚至有坊间传闻说两者互派“细作”到对方售楼处查看“敌情”，据说华润置地还在项目案场的楼梯间安装了密码锁。
上述这些可能都是暗战，两者第一次的正面对决就是开盘时刻。建发海晏在6月12日开盘当天居然实现了185套豪宅成交，销售金额高达61.98亿，创下2025年北京高端住宅开盘新纪录。
在建发海晏开盘3天后，华润臻雲也开盘了，对于开盘战绩的描述，华润置地用了比较浪漫的笔法——
叫了“206位业主来看西山日落”。
事后也有比较有才的网友评论，写出这种文案的写手难道不知道有句成语叫日暮西山吗？文案彩头就点不让人感冒。
两者在开盘阶段的海报购房者确实用真金白银诚意购买房子的数据，最晚差不多1个月后，在北京市住房和城乡建设委员会官网都会有所体现。
艳姐也特地去官网看了一下：
截至8月5日，华润臻澐网签60套；
而另一边的建发海晏，则网签了162套！
]article_adlist-->就在这几天，建发海晏还发布了海报，分享自己项目热销的喜悦。
相信当两个项目的操盘手以及城市公司有关负责人，看到这样的数据，内心会呈现出不同的颜色。
要知道的是，华润置地在北京已有约30年的开发经验，在海淀也深耕了约20年，其在北京海淀打造的代表作橡树湾早已深入人心；
而建发在2020年才来到北京，也打造了几个具有影响力的项目，不过建发此次是首次进入海淀区打造高端项目。
还有一个细节点是，从网签均价来看，建发项目的成交均价要比华润置地项目贵上约1万/㎡，但最终建发还是多卖了一百来套房源。
只能表示，建发这次在海淀的首秀，可谓非常成功，荣光加身，既收获了业绩和客户，也为建发在北京的持续深耕进一步奠定了良好的口碑。
而对于华润置地项目的操盘手以及城市公司相关人员来说，可能就要进一步去做相关的复盘和总结了。毕竟当下的网签数据只是暂时的，后面还是有可以反超的机会。
02
华润置地内部，开始行动了
艳姐这些天也是和很多项目上的营销操盘手聊天，实际上他们现在的压力都比较大：
尤其是同一个板块出现旗鼓相当的竞品，那就更加要打起一百二十分的精神，如果销售数据让人看得不太舒服，那么就有可能被替换的风险。
毕竟，铁打的营盘，流水的兵。一个项目总如果不适合这个楼盘，那就换另外一个人上来试试看，再不行就再换。
华润臻澐对于华润置地来说，也是在北京非常具有战略意义的高端楼盘，此次入市也肯定非常希望能够再度立下一个标杆。
但有时候，理想和现实还是存在着差距。而打破差距的惯用手段，其实就是进行人员的调整，至于人员调整后能否改变现状，那就边走边看。
目前已经有市场消息传出，华润臻澐的项目总已经告别了项目；
更进一步的是，分管营销的华润置地北京公司副总经理马隽，也离开了核心城市，专任唐山、天津等城市。
值得一提的是，马隽此前也在公开场合，对臻澐产品设计进行过解读和分享。
要知道的是，马隽在业界有着“营销女王”之称，曾带领橡树湾系列连续三年蝉联北京销冠。马隽在华润置地北京公司的发展历程中发挥了重要作用，经验和能力也是得到了广泛的认可。
在此次华润臻澐引发的变动中，还有一位营销总比较稳定，没有发生调动，就是今年年初空降北京公司担任营销总的姜伟成。
姜伟成也算是年轻有为，1989年出生，是万科新动力背景，并在万科北京区域经历了数十年的一线营销系统化训练。2023年，姜伟成加盟华润置地总部担任营销总监，正式进入央企阵营。此后进入华润置地武汉片区任营销总，直到年初履新。
姜伟成
不得不承认，华润置地对于万科背景的营销人还是另眼相看，比如去年就挖来了三位万科营销总，分别派往苏州、南京和合肥片区。
姜伟成年初空降北京，也是身负重任，上半年华润置地在北京的表现也还不错，权益销售107.98亿，同比增长13%。
就看接下来，姜伟成将如何赋能华润置地在北京的诸多项目，带领华润置地更上一层楼。
有一点可以肯定的是，在如今的行业下，每家房企都必须要：
以业绩来论英雄
于是，我们也看到今年仍然有诸多房企刀刃向内，对组织架构进行了相关调整和优化，前不久，华润置地也进行了区域变革：
一个是精简了大区部门：比较震撼的是原本在大区的住宅开发业务核心职能全部取消，比如投资、营销、设计、成本、工程、财务，相关权限收归总部或者下沉至城市公司；
另一个是权责进一步下放到一线：在住宅业务端，华润置地将以最新的20大城市公司为核心发力，未来20大城市总也将直接向总部汇报。
面对房地产市场的调整和下行压力，华润置地需要通过优化管理架构，提高运营效率和响应速度，以适应市场变化。
未来，相关的组织架构调整以及人员调动，估计也将持续成为华润置地等头部房企追求高质量发展的主要手段之一。
03
建发的发力
艳姐一直觉得，任何楼盘的成功，除了入市时机、地段地缘因素外，还有非常重要的一点就是项目产品力能否真正打动客户？是否真正能够让客户有心动想要入住的感觉？
显然，这次建发海晏的操盘团队做到了。
在营销策略上，采用了开盘即冲刺备案，集中式网签的营销手法，制造轰动效应，快速提升了市场关注度。
另外项目操盘手还精准把握了海淀高净值人群对于更高层次的精神生活的追求，无论是在公区、文化符号设计乃至服务层面，都植入了非常高级的文化属性，而且还给了自己一个非常独特、称霸板块的定位——
京派王府
这样的定位和文化属性，也让项目也产生了溢价，客户也愿意多花一些资金，来购买这样的房子。
从项目的诸多包装和打造中，确实可以看到项目很多与众不同之处：
比如用极其复杂的王府规制来打造房子：
项目的外立面建筑形制，则是以颐和园景明楼为蓝本，飞檐起翘，轮廓庄重中承载着历史的厚度。
甚至单元入户门还萃取故宫宫墙的庄重之红、朱砂印章的权威印记，呈现出了王府规制威仪气韵。
再比如用非遗手艺做细节，将“国礼”级艺术品带入生活：
建发在项目居然“把非遗做成基础配置”，项目邀请了10余位著名大师共创，其中多位非遗大师首次将非遗工艺引入住宅。
比如燕京八绝之一的玉雕非遗大师张铁成，亲自操刀制作了海晏项目大门门钹 。
而燕京八绝之一的景泰蓝非遗大师李佩卿，为业主打造私家入户门的门钹。还有很多非遗定制，篇幅有限，在这里不一一展开细说了。
即使在后端会所配套层面，也是打造了具有王府气质的高定艺术会所：
请来了全球著名室内设计师，故宫紫禁书院设计者梁建国，执笔设计了海晏荟。
建面约3600㎡瞰景会所，呈现了京派王府式的“富贵清雅”美学，艳姐很喜欢的是海晏荟为客户度身定制的私宴区，融入非遗艺术，打造出了3个奢华的国宾级私宴厅，光从效果图上就能看到非常丰富的层次感。
此次建发对于产品的打造，真的就是把客场当成了主场，最大化的发挥了建发本有的实力和产品力。
04
高管团队的努力
大家都知道，建发的大本营是在厦门，后来进行全国化布局，也在很多年前就进入上海等一二线热点城市，打造了诸多标杆项目。
但建发进入北京市场是比较晚的，在2020年才来到北京，与融创合作石景山项目，2021年独立操盘朝阳崔各庄望京养云项目。
此后又陆续参与打造了昌平珺和府、丰台观宸、昌平观堂府等项目，尤其是2024年的观堂府，还成为了北京年度销冠。
如今凭借建发海晏，也再次宣告了建发也完全有能力在北京呈现高端品质项目，也助力建发在北京的品牌影响力更上一层楼。
建发能够取得当下的成就，也是和北京团队分不开：
建发房产北京总经理是华晓巍，在2017年就加入了建发，
他曾在建发房产华东区域南京公司担任总经理，具有丰富的房地产项目管理和区域管理经验。
据说华晓巍的内部风评也不错，是一个实干派，会放权给下属，让下属们放心大胆地按照自己的想法执行，以结果为导向，实时监控进度，坚定守住每一个节点。
华晓巍与建发房产北京事业部副总经理黄邦升密切配合，共同推动公司在京业务的发展。
如今，建发在这次对决中优先占据了优势地位，就看之后的更多销售节点中，建发是否能够继续维持良好的状态，为行业递交一份满分答卷。
关于今天的文章，大家有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言评论，发表您的看法和观点。
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主编：张艳
责编：marl
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